Hypothekarkredit: Alles was Sie wissen müssen

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Zehn Dinge, die man noch nicht über’s Immobilienwesen wusste

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Wie wählt man einen Immobilienmakler aus?

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Sollte man den Immobilienmarkt im Auge behalten?

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Hypothekarkredit: Alles was Sie wissen müssen

Juni 15, 2017

Die grösste Investition des Lebens: Ein Hauskauf! Neben den Überlegungen zu der Form des Gebäudes, des Stils, der Grösse, der Einrichtung, ist eine sehr schwerwiegende Frage auch, wie die Immobilie finanziert werden soll. Gerade jetzt, wo die Zinsen auf historischem Niedrigstand sind, ist es reizvoll, in ein Eigenheim zu investieren.

Bei solch grossen Investitionen holt man sich Hilfe von Banken und Kreditinstituten. Für gewöhnlich bezeichnet man solche Kredite als Hypothekendarlehen. Der Name «Hypothek» stammt aus dem Griechischen, bedeutet Unterpfand. Heutzutage bedeutet ein solcher Kredit, dass die gewährte Geldsumme mittels einer Hypothek gesichert wird und die Bank das Recht hat, ein Grundstück, eine Immobilie zu pfänden, sollte man den Verpflichtungen nicht nachkommen.

Unterschieden wird in Deutschland bei Privaten grundsätzlich zwischen Eigennutzer- und Kapitalanlegerfinanzierung. Für eine Finanzierung können und müssen neben Eigenkapital auch Darlehen genutzt werden. Diese Darlehen werden von verschiedenen Instituten vergeben: Neben Banken können dies auch Landesförderinstitute oder Versicherungsgesellschaften sein. Auch die KfW fördert das Bauen mittels verschiedener Programme, insbesondere wenn die Energieeffizienz im Zentrum der gewünschten Immobilien steht.

Um ein Darlehen einer Bank zu erhalten, muss sich der Interessierte zuerst durch eine Vielzahl von verschiedenen Angeboten kämpfen, um die richtige Möglichkeit für die eigenen Bedürfnisse zu finden.

Selten ist allerdings die Stammbank der richtige Partner. Man sollte sich also unbedingt umsehen, im Internet informieren, verschiedene Beratungstermine wahrnehmen und sich auch im Freundeskreis umhören. Ebenfalls kann der Immobilienmakler eine gute Informationsquelle sein.

Grundsätzlich geht man davon aus, dass ungefähr zwanzig bis dreissig Prozent der Immobilie durch Eigenkapital abgedeckt werden. Wer kein Eigenkapital zur Investition frei hat, respektive dieses mühsam angesparte Geld für etwas anderes verwenden möchte, kann den Hauskauf auch ohne das Einbringen eigener Mittel finanzieren, die sogenannte Vollfinanzierung wird dann gewählt. Hierbei gilt es aber zu beachten, dass die monatlichen Raten höher sind und durch das momentane Niedrigzinsumfeld eine Steigerung dieser nur wahrscheinlich ist. Man muss also sicher sein, dass das persönliche Budget auch eine solche Veränderung der monatlichen Zahlungen ertragen kann.

In Deutschland beliebt ist ein Bausparvertrag. Hierbei handelt es sich um einen kollektiv angesparten Darlehenstopf. Nach dem eine Zeit lang gespart wurde, wird der Vertrag zugeteilt. Dies geschieht nach verschiedenen Kriterien und da es sich um einen Gesamttopf handelt, müssen diese auch strikt eingehalten werden, um die Liquidität nicht zu gefährden. So muss der Sparer beispielsweise mindestens vierzig bis fünfzig Prozent der Bausparsumme erreicht haben. Auch muss eine vertraglich festgelegte Zeit verstrichen sein, bevor man eine Zuteilung in Aussicht gestellt bekommt. In Niedrigzinszeiten, wie sie im Moment vorherrschen, ist es allerdings schwierig für Bauspargesellschaften mit dem Kapitalmarkt mitzuhalten.

Neben Deutschland findet man dieses System auch in Österreich. Da dort das Bausparen nicht unbedingt im Erwerb einer Immobilie münden muss, wird diese Form des risikolosen Sparens gerne benutzt, da es auch staatlich subventioniert ist, auch steuerliche Vorteile spielen eine Rolle.

Grundsätzlich gilt auch hier: Bevor man sich zu einer Entscheidung entschliesst, sollte man sich äusserst umfassend informieren. Viele Angebote verschiedener Banken einholen und gut darüber schlafen!

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Zehn Dinge, die man noch nicht über’s Immobilienwesen wusste

Juni 10, 2017

Das Immobilienwesen ist eine äusserst dynamische Branche. Spekulation, hohe Wiederverkaufswerte, Wohnungsknappheit, all dies sind Schlagwörter, die bei uns Reaktionen auslösen.

Viele von uns träumen von dem Haus am Starnbergersee, der Altbauwohnung in München. Für die meisten von uns bleiben diese Dinge jedoch nur ferne Träume. Doch schauen wir uns diese sagenumwobene Branche etwas genauer an.

Schlecht für Singles.

Ist man Hauseigentümer, hat man einen sehr eingeschränkten Radius, in dem man sich bewegt. Gerade als Alleinstehender ist es einfacher, sich einer neuen Beziehung hinzugeben, wenn man möglichst wenige Verpflichtungen hat. Ein Haus oder eine Wohnung kann also ein Hinderungsgrund sein, denn man hängt ja doch sehr an den eigenen vier Wänden.

Schlecht für die Familie

Auch für ein bereits bestehendes Beziehungsgeflecht, für eine etablierte Partnerschaft kann ein Hauskauf belastend sein. Die Gedanken sind bei der Investition, bei dem, was alles gemacht werden muss. Die Zweisamkeit leidet, die Kinder bekommen weniger Zuwendung. Insbesondere, wenn man sich zum Bau eines Hauses entschliesst, ist dies ein grosser Stressfaktor.

Trautes Heim, Glück allein.

Die Vorstellung, dass ein Eigenheim alles ändert, ist verlockend: Man hat sich hochgearbeitet in der Firma, hat sich ein schönes Auto gekauft, die Partnerschaft läuft gut, einen Hund hat man auch. Es fehlen also nur noch die eigenen vier Wände zur absoluten Glückseligkeit. Viele Paare erhoffen sich eine Steigerung des eigenen Glücks, erhoffen sich, dass allfällige Probleme durch das neue Zuhause gelöst werden können. Dem ist aber nicht so, genauso wenig wie ein Lotteriegewinn auf Dauer glücklich macht, macht auch ein neues Haus niemanden für immer glücklich.

Ein neues Haus macht arm.

Finanzierungen werden heutzutage fast verschenkt, der Zinssatz ist historisch niedrig und mit dem Euribor sogar im Minusbereich denken viele Leute, dass es nun endlich an der Zeit ist, sich ein Eigenheim zu leisten. Der Bauboom der vergangenen Jahre tut sein Übriges. Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, muss sorgfältig planen. Es ist von vorne herein klar, dass man Opfer bringen muss: Der gewohnte Urlaub fällt schmaler aus oder fällt ganz weg. Das Budget wird sich entsprechend anpassen, aber viele Ausgaben werden sich ändern. Und man gibt einfach auch sehr gerne Geld für das Eigenheim aus, denn man ist der Eigentümer, es macht schlicht Freude zu sehen, wie man sich seine Traumimmobilie erfindet.

Zeitknappheit

Ein oft vergessenes Problem ist, dass sich mit jedem Umzug die Anfahrt verändert. Vermutlich wird der Anfahrtsweg länger, wenn man sich ein eigenes Haus kauft, denn Grundstücke werden erst ausserhalb der Stadtgrenzen günstiger. Dies macht die ohnehin schon knappe Zeit noch knapper.

Mehr Arbeit für alle.

Ein Eigenheim bedeutet mehr Arbeit. War früher der Vermieter für alles verantwortlich, ist man mit dem Eigenheim selbst verantwortlich. Gartenarbeit, Hausarbeit, Schnee schippen. Alles macht der Eigentümer selbst. Wenn man dann dazu noch Karriere machen möchte, kann dies zum Problem werden.

Scheidung, Trennung, Todesfall

Im Leben gibt es leider nicht immer nur glückliche Momente. Auch Trauer, Tod und Trennung gehören dazu. Besonders eine Trennung oder Scheidung ist noch schwieriger, wenn auch Immobilien involviert sind. Der seelische Stress, sich vom Eigenheim zu lösen und die Trennung zu verarbeiten, steigt drastisch. Von den möglichen juristischen Streitereien ganz zu schweigen.

Schweigen – dem Frieden zuliebe.

Konflikte sind nicht schön. Kaum jemand liebt es, sich zu streiten. Allerdings ist die vorgegaukelte Harmonie trügerisch: Paare, die Konflikte vertuschen und nicht austragen, sind statistisch gesehen, gefährdeter, sich irgendwann zu trennen, als Paare, die sich offen zoffen.

Ersparnisse schwinden.

Man ist sich nicht immer sofort bewusst, welche Auswirkungen ein Eigenheim auf die Finanzen hat. Konnte man sich vorher einen Restaurantbesuch problemlos leisten oder einen Kurzurlaub übers Wochenende, ist man nach einem Hauskauf eingeschränkt. Dies trifft insbesondere auch für ältere Hauseigentümer zu, deren aktives Einkommen mit Eintritt des Rentenalters abgenommen hat.

Überstürzt Handeln.

Öfters im Leben trifft man spontane Entscheidungen, man kauft sich eine neue Jacke, entscheidet sich spontan für den Trip des Lebens. Beim Hauskauf ist dies natürlich anders und es muss sehr gut überlegt sein. «Darum prüfe, wer sich ewig bindet!» lautet hier das geflügelte Wort. Man sollte sich Zeit lassen, sich beraten lassen und informieren.

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Wie wählt man einen Immobilienmakler aus?

Juni 5, 2017

Im Leben stehen wir vor schwierigen Entscheidungen: Wir müssen wissen, mit wem wir zusammenleben wollen, mit welcher Arbeit wir unsere Tage füllen. Wir müssen uns überlegen, ob und wenn ja, welches Auto wir fahren wollen, wo wir leben, unsere Wohnung suchen und uns niederlassen.

Bei vielen Fragen kann man sich beraten lassen, sich Expertenhilfe holen, jemanden an die Seite nehmen, der ein Experte, eine Expertin ist, der dabei hilft, die Klippen gekonnt zu umschiffen, nicht nur das optische Traumobjekt zu finden, sondern ebenso eines, dessen Substanz tragbar ist und wo sich die Investition auszahlen wird.

Wie in allen Bereichen findet man heutzutage die Makler mehrheitlich im Internet. Man schaut sich also am Besten einmal die Inserate seiner Gegend an. Weniger wegen der Objekte als vielmehr deshalb, weil man sehen soll, wer denn hier inseriert. Man soll unbedingt anderen Käufern zuhören. Man soll rausfinden, wer gute Erfahrungen gemacht, wie man dieses Büro gefunden hat. Ebenso gibt es online verschiedene Vergleichsportale, welche hilfreich sein können.

Wenn man einen möglichen Kandidaten gefunden hat, sollte man sich vertieft mit dieser Person beschäftigen: Welche Objekte werden angeboten? Wie sind die Inserate aufbereitet? Wirkt der Makler kompetent und findet man die notwendigen Informationen bereits im Inserat? Wie ist die grafische Aufbereitung? Ansprechend? Wie ist der Auftritt des Maklers im Internet? Wenn man sich all diese Fragen genauer überlegt, bekommt man einen guten Überblick darüber, worauf man sich einlässt.

Hat man einmal einen Kandidaten ausgemacht, tritt man mit dieser Person in Verbindung. Bei Maklern kann es nicht immer vorteilhaft sein, versuchen sie telefonisch zu erreichen, da Makler oft auf Besichtigungen sind und in Kundengesprächen, in denen man keine Telefonate annehmen kann. Ein guter Makler bearbeitet aber Kontaktanfragen innerhalb eines Tages und er sollte sich innerhalb dieser Zeitspanne beim Interessenten zurückmelden.

Ein guter Makler wird interessiert sein am Objekt, das es zu verkaufen gilt. Details wie Lagepläne, Grundrisse, nach dem Energieausweis oder der Betriebskostenübersicht sind notwendig. Man sollte also auch selbst einige Vorbereitungen treffen.

Auch lässt sich ein seriöser Makler daran erkennen, dass er keine utopischen Preisvorstellungen vorschwärmt, sondern realistische Erwartungen weckt, die im Zusammenspiel mit dem Äusseren des Objekts sind und der unmittelbaren Umgebung gerecht werden. Auch hier kann man selbst einige Recherchen anstellen, um einen Überblick zu bekommen: Zu welchen Preisen werden vergleichbare Objekte in der gleichen Stadt an ähnlicher Lage angeboten? Wie lange sind diese Angebote online? Ein Aufwand der sich lohnt.

Ein seriöser Makler sollte keine Vorauszahlung verlangen, sondern mit dem Auftraggeber gezielt über seine Provision sprechen. Ebenso sollten die Mindestvoraussetzung seitens des Auftraggebers schriftlich festgehalten werden.

Natürlich ist es dann wichtig, dass man mit der Person «klickt», denn das Vertrauen muss stimmen. Fühlt man sich mit dem Makler nicht wohl, denkt man, die Interessen würden nicht in die gleiche Richtung gehen, ist es schwierig, zusammenzuarbeiten. Man sollte sich also öfters mit dem Makler treffen, bevor man einen Auftrag unterzeichnet. Ein guter Makler wird während des Verkaufsprozesses stets in Kontakt bleiben, wird über Verkaufsaktivitäten berichten, von Besichtigungen erzählen.

Sind die harten Fakten alle erfüllt und ist die Person seriös, sollte man sich auf sein Bauchgefühl verlassen.

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Sollte man den Immobilienmarkt im Auge behalten?

Mai 30, 2017

Kaum eine Branche ist derart grosser Spekulation ausgesetzt, wie die Immobilienwirtschaft. Seit langer Zeit wird gehandelt, spekuliert, gewonnen und verloren. Meistens kennen die Preise nur eine Richtung: Steil nach oben! Besonders in Grossstädten und Agglomerationen wird der Wohnraum knapp. Dies führt dazu, ganz klassisch, dass die Nachfrage den Preis reguliert. Anbieter finden Abnehmer für fast jedes Objekt zu fast jedem Preis.

Besonders, weil Investitionen in anderen Bereichen derzeit wenig Rendite offerieren, sind Immobilien Ziel vieler Anleger. Worauf muss man achten und welche Erträge sind realistisch?

Während Analgen in Aktien oder Fonds gewöhnlich nur geringe Unterhaltskosten mit sich bringen, ist die Investition in Immobilien mit mehr Arbeit verbunden, denn hat man einmal das gewünschte Objekt gefunden, muss es vermietet werden, der Unterhalt muss gemacht werden, die Reinigung organisiert, ab einem gewissen Punkt müssen Renovationen vorgenommen werden und die Mieter können auch nicht nur einfach sein.

Wichtig bei Immobilien ist die Lage. Mit der Lage steht und fällt die Attraktivität einer Liegenschaft. Was mein Haustraum ist, muss nicht unbedingt anderen gefallen. Grundsätzlich gilt, dass Städte höhere Erträge ermöglichen, zentrale Lagen, Neubauten und solide renovierte Objekte. Soll man sich also ein Haus kaufen an der idealen Lage mitten in der Innenstadt einer deutschen Grossstadt? Nein, denn wir wollen ja, dass sich unser Investment entwickelt. Man sollte deshalb auf unterbewertete Stadtteile achten, Stadtteile, welche grosses Potential bergen. Springt man auf den anfahrenden Zug auf, ist dies für das Investment sicherlich das Beste. Denn hat ein Stadtteil einmal an Fahrt gewonnen, gibt’s in der Regel kein Halten mehr.

Auch sollte man sich von der Optik eines Objekts nicht blenden lassen, denn oftmals ist neu renoviert zwar schön für einige Zeit, aber nach drei, vier Jahren lässt sich damit kein Neumieter mehr fangen. Man sollte also auf den Grundzustand achten, darauf, dass die Substanz solide gebaut ist, denn gut funktionierende Haustechnik wird auch noch weitere zehn Jahre halten. Sieht vielleicht nicht ganz so schick aus, ist aber aus dem Standpunkt einer Investition nachhaltiger.

Es gilt ebenso zu beachten, dass vermietete Objekte zwar eher unterbewertet sind, denn ein Mieter ist immer eine potentielle Quelle von Problemen. Dies kann man aber getrost in Kauf nehmen, denn eine bereits vermiete Wohnung garantiert ein Einkommen, auch wenn man die Mieten hätte erhöhen können bei einer Neuvermietung, ist es reizvoll, nach bereits (voll-)vermieteten Objekten Ausschau zu halten.

Man sollte also weniger auf den Ist-Zustand schauen als vielmehr auf die Perspektiven: Wie entwickelt sich ein Stadtteil, was sind die Perspektiven, die Pläne der Politik? Ebenso sollte sich ein erfolgreicher Investor nicht von der momentanen Schönheit eines Objekts blenden lassen, denn wie bei einem Auto gilt auch hier: Der Wertverlust mit der Zeit ist beträchtlich.

Der Immobilienmarkt bietet unter den momentanen Vorzeichen äusserst interessante Möglichkeiten. Man muss sich allerdings mit den Gegebenheiten auseinandersetzen, sich Wissen aneignen und mit einem relativ hohen Arbeitsaufwand klarkommen.

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